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租房市场已成鸡肋

据统计,5月全国大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月,环比微降0.95%,同比下降1.56%,同环比降幅进一步扩大。在一线城市中,深圳、北京租金下跌最快,上海相对平缓。其中深圳环比下降3.15%,北京环比下降1.41%... 价格下降都还好说,另一个问题是租不出去的情况多了起来,这不是降价而是归零。

与租房市场相反的是,各地买房者的热情越来越旺。比如杭州,一个新盘杭州远洋西溪公馆开售959套房,居然有超过6万人参与摇号,中签率不到1.6%;又比如深圳,宝中片区的“网红神盘”新锦安海纳公馆发布诚意登记名单后,399套房迎来了上万人摇号,冻结资金超过100亿元。

虽说这类楼市“打新”的主要动力是新房和周边二手房价格倒挂导致的“买到就赚到”的财富效应,但如果市场预期不好、没有热情,那即使存在价格倒挂也不一定能吸引这么多买家。毕竟新房交楼和下红本都需要时间,加上不少城市有限售的存在,没人能保证三五年后周边更高的二手房房价会不会把倒挂的幅度跌掉,参与打新的买家必然是坚信未来几年还会涨。

仔细看看现在的租房市场,你会发现几乎每个热点城市的租房市场都存在严重的资源错配现象,即越大越好的房子越租不出去,而又破又小的房子反而更受欢迎,到最烂的一级,城中村的房子最好出租,基本上很少有空置。

这个现象的原因很简单:有钱租好房的人早就已经自己买房了,剩下的租房者经济水平相对比较弱,对租金价格特别敏感,价格高一点就租不下去了。

举个例子,在深圳,一个月不到2万块钱的租金就可以租到价值2000万的豪宅,爽啊。可是如果一个人一个月能拿2万出来租房,他肯定会优先考虑自己去供一套房,即使供的不是2000万的豪宅而是一套500万的普通房子。大多数人不愿意持续消费,而想要有属于自己房子,更别说这房子按照过去的经验会不断地快速增值。

以热点城市目前的租金水平,一套房按3成首付30年按揭计算,它的月供是租金的3-4倍之多,虽然我们已经习惯,但月供三四倍于租金的情况下还要买房,这在其他市场上是不可思议的。

中国人喜欢一次性买断一个东西,一劳永逸,而不愿意持续的订阅式消费。比如一个人舍得花1万块钱买一台电脑,但他不一定舍得一个月花20块钱买个优酷会员。买房和租房大概也是这样。

租房市场资源错配只是一个表象,背后深层原因是每个城市内部的贫富差距。比如你很有钱,在一个城市可以同时拥有好几套大平层,但房子再多自己也只能住一套,其他的因为租金太高又找不到合适的租客,于是就空置,反正几乎没有持有成本,不痛不痒,那就囤着吧,说不定几年后价格又翻倍了呢...这是绝大多数业主的共同想法。

根据西南财经大学最新发布的《中国家庭金融调查报告》中的数据,中国城市家庭财富净值的平均值是146.78万元,但中位数只有3.33万元,平均数是中位数的44倍。由于数据针对的是存量财富,造成这个夸张数字的最大原因就是房产。

有房的人租不出去还要继续买房,没房的人租不起房只能被迫撤离。这就是现在普遍存在的现象。

买房和租房只不过是两种平行的生活方式,不存在谁比谁高一等,比如一部分人有更好的资产配置方式,或者喜欢有变化的生活,那就会选择租房。不过在中国,租房只是买不起房的一种退而求其次。

不是说其他国家的人就不喜欢房子,只是他们对房子的追求远远不如我们强烈。我想大概有下面几个原因:

我们上文提到,国人消费理念喜欢“买断”而不喜欢“订阅式消费”,这就是一种典型的一劳永逸心态。尤其是我们的房子是没有持有成本的,买下来空着也不要紧,就当是存钱放在那里。

在有持有成本的情况下,即使是拥有房产,也要每年交出房产税,只不过这个持有成本比租金要少得多... 这样一来,买房和租房的本质都是“订阅式消费”,只是每个期限的消费额不一样,所以美国人不追求占有房产,全美40%的家庭租房生活。

这也给中国未来可能的房产税提了一个警告,如果未来中国要上房产税,用意肯定不是打压房价,而是以一个基于存量资产的可持续税种来替代过去那种土地出让式的一次性红利,但它对房产持有者心态带来的影响可能对价格造成冲击。

房价在过去十多年里长牛、涨多跌少,买房和不买房的普通人之间财富差距几乎已经不可跨越,历史经验告诉所有人:有钱就赶快买房不会错。

中国有几千年的农耕文明,人们对土地和不动产的偏爱深入骨髓,于是古人有钱就卖地,当代人有钱就买房。

另外,中国其他大类资产也确实不太争气,让人不放心,比如上市公司财报造假成本很低,这让股票投资者很受伤;又比如网贷的虚标太多,说跑路就跑路,无数投资者被洗劫一空。相比之下,房子起码还看得见摸得着,底层资产很清晰。

国家对市场心态和现存的问题都很清楚。6月18日,刘鹤副总理在论坛指出:要坚持建制度、不干预、零容忍,加快发展资本市场。鼓励中长期资金开展价值投资的制度体系,强化对市场中介机构的监管,大幅提高对财务造假等违法违规行为的打击力度,加快推动证券代表人诉讼机制落地,更好地保护投资者利益。

可以说,中国现在就是想让股市走慢牛,像美股那样逐步成为新的蓄水池,最终是否能做好有待我们进一步观察。如果未来A股的走势像过去十五年楼市一样,那中国就真的强大了。

在上面提到的三个心态下,买房早就不是简单的居住需求了。有人说买房是刚需,这话其实不对,因为居住是刚需,拥有房子未必就是刚需,就好比我们出行是刚需,买车不是刚需一样。非要说买房是刚需,那只能说是占有欲的刚需,现在有很多年轻人苦于买不起位置方便的房子,就跑到城郊结合部先买一套,然后继续在公司旁边租房,你说这是刚需?错,这是占有欲。

任何一个创过业、做过生意的人都会有一个共同感触,那就是做有钱人的生意真容易,做屌丝的生意真难。

长租公寓这两年昙花一现,最终大多数玩家被市场清洗出局,甚至爆雷误伤了无数租客。长租公寓失败的本质原因是什么?是因为现在稍微有点购买力的客户都已经拿出六个钱包去买房了,长租公寓的客户质量能有多好?长期租金水平能提高多少?

过去这么多年,房价的涨幅我们心里大概都有数,那么各地住宅租金涨了多少呢?根据中原地产研究中心的数据,四大一线城市目前全市二手房平均租金只有2004年的2倍左右,房价是2004年的6-10倍不等(所以在2004年时广州和深圳的租金回报率可以达到7%以上)。虽然现在各地租金回报率低,但相对租客收入来说,房租已经是一项很重的负担,租金回报低的原因是房价这个分母太大。

租房市场需求者经济水平长期孱弱,因为一旦有一部分租房者的收入上来一点就立刻会上车买房,所以租金长期难涨,租金回报率一直上不来,这个基本面如果不改变,长租公寓注定没有前途,租房市场注定是个鸡肋。

长租公寓的处境和普通业主差不多。这几年总有人说,未来房价不会大起大落了,投资房产应该注重租金回报这种稳定的现金流收益。但很遗憾,在现在的租金回报率和按揭利率背景下,如果房价不能持续大幅上涨,买房收租就一定是赔本买卖,而且在全民买房的背景下,优质租客也一定会越来越稀缺。

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