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绿地分拆业务上市或已悄然启动 第一步是地产业务?

新浪财经讯 近日,绿地控股集团股份有限公司(下称“绿地控股”)旗下的绿地集团与孙公司绿地地产之间的股权变更引起市场关注。事实上,自今年1月初公司董事长张玉良在公开场合表达过有计划分拆绿地控股旗下部分业务上市的计划以来,围绕在绿地集团及绿地地产的股权变更就已经在“低调”地集中进行了。

通过将绿地地产部分子公司的5%股权转让给同一控制下的绿地集团,或是为后续地产业务分拆上市做准备,届时这些持股95%左右子公司进出报表也相对方便,业绩“调节空间”更大。

张玉良的分拆业务上市计划或已开启,地产作为绿地控股旗下最为成熟的业务,有可能也是第一块单独上市的。

5月10日,绿地控股集团有限公司(下称“绿地集团”,为上市公司绿地控股的100%子公司)持有的上海绿地集团大同市新源房地产开发有限公司股权,从100%变更为95.01%。相应地,绿地地产集团有限公司(下称“绿地地产”)通过增资的方式,持有了该目标公司的4.99%股权,变更后公司实收资本增加5.25%至12630万元。

事实上,据统计,自3月8日以来绿地集团与绿地地产之间多达71项关于增资及变动附属公司股权的事项在“低调地”进行着。部分原为绿地集团100%直接控股的公司,其持股数下降约5%至95%,转由新增股东绿地地产持有;相应地,一些原为绿地地产100%持股的公司,持股也下降约5%左右,转由绿地集团通过增资持有5%左右股权。

以3月8号变更的上海绿地北虹置业为例来看, 绿地控股做为绿地的A股上市平台公司通过100%持有绿地集团 ,绿地集团通过100%持股主营为地产开发的绿地地产持有上海绿地北虹置业。变更后,绿地集团作为同一控制下的股东,则直接持股上海绿地北虹置业5%股权。

而与之相应的操作则是,绿地集团或将其部分100%持股的子公司(多为地产开发子公司)的5%股权由绿地地产增资持有。这样双向操作达到了两个目的:其一,绿地地产或将作为绿地控股的地产开发平台,从参股5%开始,全面参与绿地控股的地产项目,成为名副其实的地产开发平台;其二,在绿地控股的大盘子下,绿地地产的不少项目子公司后续存在出表的可能,地产业务的业绩“调节空间”将加大,可谓“一石二鸟”。

早在今年1月份,证监会分拆上市新规发布后,A股母公司可分拆子公司再上市,盈利门槛大幅下调,张玉良就曾在媒体见面会上对A股上市公司境内分拆上市“破冰”做出表态称,称可能会在消费领域和基建领域进行分拆的探索,会先尝试将其中一项业务分拆上市。

事实上,张良玉认为市场对于绿地的估值是存在偏见的,认为当前价格和企业严重不匹配,而分拆上市或是扭转这一尴尬局面的方式之一。

张玉良表示,房地产是绿地的主业,但不是唯一,单一的地产业务已经呈现下滑态势,不具有持续性,多元产业协同发展依然是绿地的重要策略。前有物业分拆的火热行情,多元业务分拆的估值空间或将充分反映绿地控股的内在价值。

绿地2019年年报显示,房地产开发、建筑相关业务以及商品销售已成为公司最重要的三项业务,全年营收4235.53亿元,其中建筑及相关产业的营收达到1884.86亿元,占比44.5%,同比增长27.24%。截至报告期末,在建项目总金额4349亿元,同比增长33%,全年新签合同金额3766亿元,同比增长19%,但相关业务的毛利率仅有4.31%。

金融产业全年实现利润总额35亿元,同比增长40%;2019是成立贸易港集团,并以贸易港为龙头优化上下游的业务体系和商业模式,张玉良直言,绿地的贸易港条件“不是一般的好”;新拓展轻资产酒店管理输出项目18个,新开业酒店12家,2019年的营收则在25亿元。

按照张玉良的思路,绿地会先尝试对一项业务进行分拆,然后再逐步启动其他业务板块的分拆。但据当前绿地的一些动作来看,整理旗下地产业务的动作集中且不小,张玉良的分拆子公司业务上市计划或已开启,地产作为绿地控股旗下最为成熟的业务,或将成为首先尝试分拆上市的业务?

且不论地产业务在当下A股上市的难易程度,仅在绿地控股旗下整理各业务子公司方面,地产业务的股权调整也是颇具手法的。正如前文所述,此次股权调整的所达到的两个目的均有利于公司旗下地产业务的整合运营及业绩调节。

在整合运营方面。绿地控股旗下子二级公司主要就是绿地集团,期末绿地集团的总资产和营收几乎等于绿地控股,其中主营为地产开发的主要为绿地集团下属三级公司,包括:绿地地产、广州绿地、绿地香港等,其中五级子公司绿地香港是为绿地地产下属公司。

结果已经显而易见了,作为绿地旗下最大的地产开发三级公司,且拥有绿地香港的绿地地产集团,或是绿地集团旗下往后的地产开发业务平台。而近期的一些股权变动均为绿地集团将不在绿地地产内的地产业务少部分注入其中,进而达到绿地地产全面参与绿地地产开发的运营的目的。当前,绿地地产新增持有绿地集团旗下5%股权的变更达到39起,而天眼查数据显示,绿地集团旗下的子公司超过200家,类似的5%股权整合梳理的变更或许还未结束。

在业绩调节方面。未来或将作为绿地旗下地产开发业务平台的绿地地产,此次其下属不少子公司的5%被同一控制下的且为母公司的绿地集团直接持有。尽管仅仅持有5%的股权,但绿地集团实为这些项目公司的实际控股股东,存在着明显的控制力,鉴于此,绿地地产此后对于这类持有95%股权的项目公司可变更其是否并表,从而调节其会计核算方法,达到调节利润的目的。

事实上,房地产公司对于项目公司的并表与否存在较大的调节空间,部分公司尽管持股超过50%,但也能由于“未有重大影响”而出表,而部分项目公司尽管持股少于50%,也可以由于具有“决定性影响”而并表。在这一并一出之间,项目的利润调节和资产负债杠杆率的调节空间就大了很多。

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